Firma Pachten

Unternehmen Pachten

Forschung und das Image von Syngenta. Diese Provision ist vom zukünftigen Mieter nach Abschluss eines gültigen Mietvertrages an die Immobiliengesellschaft zu zahlen. Kommanditgesellschaft (nachfolgend: Firma Z.). Der kleine Bestand soll von einer Fachfirma inventarisiert werden.

Bei sich selbst - hier entfallen jedoch z.B. Kaufpreis oder Leasing.

Haftungsausschluss bei Firmenmietverträgen und deren Kündigung

Geht der Mieter in Konkurs oder wird er im Falle eines Unternehmenspachtvertrages insolvent und der Vermieter setzt somit das bisher gemietete Geschäft unter dem gleichen Firmennamen fort, kann er enormen Haftungsrisiken ausgesetzt sein. Abs. 4, Abs. 3 UStG ( "55 Jahre") und eine bevorzugte Geschäftsaufgabe/-veräußerung ist möglich (und der Mieter hat mittlerweile das für den Kauf erforderliche Eigenkapital verdient).

Doch was geschieht bei Kündigung des Mietvertrages, wenn der Mieter während der Mietvertragslaufzeit in Konkurs geht oder finanziell zusammenbricht und der Vermieter das Geschäft wieder selbst führen muss? Nachfolgend soll gezeigt werden, welche Gefährdungen für den früheren Vermieter im Falle eines Rückfalls eines Mietgeschäftes bestehen und wie durch geeignete Konstruktionen mindestens eine Einschränkung in Teilgebieten erreicht werden kann.

Im Folgenden ist zunächst auf die einzelnen Sachverhalte oder Regelungen hinzuweisen, nach denen eine Haftpflicht in Frage kommt. Viele Unternehmenspachtverträge sehen daher explizit vor, dass eine Haftpflicht des Leasingnehmers zu Vertragsbeginn oder im umgekehrten Fall eine Haftpflicht des Leasingnehmers bei Vertragsende ist. Die Steuerbehörden weisen auch darauf hin, dass die Verantwortung für den Fall der Beibehaltung einer wesentlichen Betriebsbasis, z.B. eines Grundstücks, durch den ehemaligen Landwirt ausgeklammert wird.

Wenn der Vermieter nicht Inhaber des Firmeneigentums ist, sondern es selbst gemietet hat, kommt eine Verpflichtung des Übernehmers nur in Frage, wenn der neue Besitzer (Mieter) mit dem tatsächlichen Besitzer (als Hauptmieter) unter Mithilfe des Vermieters einen Direktmietvertrag schließt (vgl. z.B. nach § 75aO; OFD Hannover 26.2.02, Lexikondokument 576327).

Eine solche "Betriebsübergabe" kann auch durch Leasing erfolgen. Danach werden kraft Gesetz alle der Gesellschaft zuzurechnenden Beschäftigungsverhältnisse vom Leasinggeber auf den neuen Käufer oder Leasingnehmer als neuen Auftraggeber zum Übergangszeitpunkt übertragen. Wird eine Pachtgesellschaft zurückgenommen, ist der Vermieter jedoch nur dann haftbar, wenn er die Gesellschaft auch selbst unterhält.

Im Falle einer erneuten Vermietung ist nicht der Vermieter, sondern der neue Mieter haftbar. Der neue Mieter wird den Vermieter jedoch freistellen, wenn ihm durch den Mietvertrag ein Haftungsanspruch angedroht wird. ein kaufmännisches Geschäft unter natürlichen Personen zustande kommt, der frühere Firmenname vom Käufer weitergeführt wird und keine abweichenden Vereinbarungen (z.B. Haftungsausschluss) im Firmenbuch hinterlegt und veröffentlicht worden sind ( 25 Abs. 2 HGB) oder vom Käufer oder vom Verkäufer gegenüber Dritten (Gläubiger) kein Haftungsausschluß angekündigt worden ist (§ 25 Abs. 2 HGB).

Wenn der neue Eigentümer (d.h. der Mieter bei Mietbeginn oder der Vermieter bei Mietende) das bisherige "Unternehmen" nicht weiterführt, kann eine solche Verpflichtung vermieden werden. Der " Acquirer " (Unternehmensnachfolger) will jedoch in der Regel das bisherige Unternehmen weiterführen. Oftmals wird das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter bereits in der Vorbereitungsphase vor Ende des Mietverhältnisses eingetrübt, so dass die Tendenz zur Beteiligung des Vormieters natürlich oft weniger stark ist.

Es wäre daher von Vorteil, wenn aus Vermietersicht zu Mietbeginn, d.h. bei Vertragsabschluss, Sicherheiten zur Vermeidung solcher Probleme gestellt würden. Ein vom Mieter gemeinsam mit dem Vermieter im Vorfeld (zu Mietbeginn) erstellter, aber bis zum Ende des Mietverhältnisses bedingter Eintrag ins Firmenbuch wird wahrscheinlich fehlschlagen, weil der Eintrag ins Firmenbuch bedingungslos feindlich ist, d.h. vom Firmenbuch nicht auf diese Weise angenommen wird.

Das " Unternehmen " ist auch ein Gut, das vom Konkursverwalter nur allzu gern mit Silber überzogen wird, wenn es realisierbar ist. Meistens wird der Mieter jedoch bereits den Firmennamen des bisherigen Vermieters weiterführen - mit einem Eigentümer- oder Nachfolgerzusatz. Man kann dann behaupten, dass das Unternehmen nicht einmal zum Eigentum des gemeinsamen Schuldners (d.h. des in Konkurs geratenen Mieters) gehöre, so dass die vorstehende Regelung (Erlöschen der Vollmacht nach Eröffnung der Insolvenz) ins Nichts führt.

Jedenfalls eröffnet eine Handlungsvollmacht die notwendigen Voraussetzungen, jedenfalls für die allermeisten außergerichtlichen Verfahren, um aus der Perspektive des von der Haftung bedrohten Vermieters entsprechend agieren zu können. Neben der Gewährung der notariellen Handlungsvollmacht ist es ratsam, im Mietvertrag eine Bestimmung zu machen, da die Handlungsvollmacht bedingungslos ist.

Zur weiteren Stärkung der Rechte des Vermieters kann die Prokura jedoch unentziehbar gestiftet werden. Hinsichtlich der mit diesem Operating-Leasingvertrag getroffenen Vereinbarungen wird sowohl für den Vertragsbeginn als auch für die Vertragsbeendigung ein Haftungsausschluß getroffen. Dem Leasingnehmer wird eine unentziehbare Handlungsvollmacht zur Eintragung der Kündigung und des Haftungsausschlusses in das Firmenbuch erteilt.

Die Vermieterin kann die Gesellschaft nach Kündigung des Mietvertrages weiterführen und eine diesbezügliche Handelsregistereintragung vornehmen. Die Kündigung des Mietvertrages muss vom Firmenbuch nicht überprüft werden. Die Mieterin erklärt: "Ich ermächtige den Vermieter....................................................................................die Kündigung des Mietvertrages, die Aufrechterhaltung der Gesellschaft und den Ausschluss des Käufers über die Handelsregistereintragungspflicht wie folgt:

Verantwortlichkeit des "Vermieters" .................................................................................................................................................................................................. bei Verpflichtungen aus dem Geschäft des "Mieters" (z.B. Sohn) ist nicht inbegriffen. Der" Vermieter" leitet das Unternehmen.................................................................................................................................................................................................. Schlussfolgerung: Auf diese Weisung hat der Vermieter die Gelegenheit, das alte Geschäft mit dem früheren Firmennamen weiterzuführen, ohne für die Forderungen des Mieters im Falle einer normalen Beendigung des Mietverhältnisses, aber auch bei unvorhersehbaren Krisensituationen des Mietgeschäftes haften zu müssen.

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