Baufinanzierung Zinsen

Bauzeitzinsen

Baufinanzierung: Zinsen, außerplanmäßige Tilgung und vorzeitige Rückzahlung Historische Niedrigzinsen am Kapitalmarkt machen auch bei der Immobilienfinanzierung besonders günstige Fremdkapitalzinsen möglich. Allerdings sollte dies nicht zu einer Senkung der Monatsraten um jeden Preis führen. Für eine rasche Tilgung sind auch Aspekte wie Rückzahlungsraten, außerplanmäßige Tilgungen und im Zweifelsfall Vorfälligkeitsentschädigungen mitentscheidend. Nur dann wird klar, welche Monatsraten wirklich bezahlbar sind.

Aber nicht nur die Monatsraten müssen bezahlbar sein. Dabei ist das Wechselspiel von Sollzins und Rückzahlungsrate besonders bedeutsam. Es scheint auf den ersten Blick vorteilhaft, die gegenwärtig tiefen Sollzinssätze mit einer ebenso tiefen Rückzahlungsrate zu kombinieren. Der durchschnittliche Zinssatz liegt laut Focus bei rund 1,88% und damit auf einem sehr tiefen Niveau.

Der überwiegende Teil der Darlehensnehmer entscheidet sich für eine Zinsbindung von zehn Jahren, nach deren Ablauf die Kreditzinsen erheblich steigen können. Hat man sich dann auf eine geringe Rückzahlung geeinigt, muss man mit einer gewaltigen Erhöhung der Monatsraten kalkulieren und das bisher erreichbare Wohnhaus wird schlagartig zu einem unschätzbaren Nachteil. Daher sollten die geringen Kreditzinsen von den Kreditnehmern genutzt werden, um den Rückzahlungssatz für ihr Darlehen zu steigern.

Wird statt einer prozentualen Tilgungsrate drei Prozentpunkte festgelegt, reduziert sich nicht nur die Laufzeit der Tilgungsleistung, sondern auch die gleichzeitig zu zahlende Verzinsung. Selbst wenn die Monatsrate durch die höhere Tilgungsrate zunimmt, kann ein Gefährdungsrisiko vermieden werden. Aufgrund der erhöhten Tilgungsrate liegt die Restverschuldung nach der Zinsbindung in einer wesentlich niedrigeren Bandbreite und eine Erhöhung des Sollzinssatzes für die Folgefinanzierung ist kostengünstiger.

Sollten die Tranchen dann nach zehn Jahren aufgrund der gestiegenen Schuldzinsen reduziert werden, ist eine Korrektur der Rückzahlung erdenklich. Die im Darlehensvertrag vereinbarte Sondertilgung ist ebenfalls ein wirksames Mittel zur effektiven Reduzierung der Restschulden. Dadurch werden die Zinsen wieder reduziert, da die vereinbarte Sonderzahlung nicht mit weiteren Zinsen einhergeht.

Die Darlehensnehmer sollten daher auf der Rückzahlungsmöglichkeit im Kreditvertrag beharren, um den eigenen Spielraum so groß wie möglich zu erhalten. Regelmässige ausserplanmässige Tilgungen führen zu einer beschleunigten Amortisation. Für die Ermittlung von außerplanmäßigen Tilgungen sind auch die von der Hausbank erhobenen Entgelte maßgebend. Deshalb sollten Darlehensnehmer fragen, bis zu welchem Betrag eine außerplanmäßige Tilgung kostenlos ist.

Die Verankerung im Kreditvertrag ist in der Regel ausreichend, da nur sehr wenige Darlehensnehmer im Zuge der Refinanzierung übermäßig viele außerplanmäßige Tilgungen vornehmen. Ausschlaggebend für die vollständige Rückzahlung des Darlehens vor Ablauf der Zinsbindung sind auch die Restschulden sowie die zu leistenden Zinsen und die außerplanmäßigen Tilgungen.

Die Vorfälligkeit kann für den Darlehensnehmer kostspielig sein, da die Kreditinstitute dann eine so genannte Frührückzahlungsstrafe fordern können. Der Anspruch auf diese Ausgleichszahlung ergibt sich daraus, dass die Hausbank nicht die ursprünglichen Zinsen erhält und nachrechnen muss. Über die Hoehe der vorzeitigen Rueckzahlung ist man sich jedoch nicht einig. "Anders als bei anderen verzinslichen Darlehen ist die Summe der vorzeitigen Tilgung von durch ein Pfandrecht besicherten Immobilienkrediten nicht rechtlich fixiert.

"Wer sein Kreditgeschäft frühzeitig tilgen möchte, sollte die berechnete vorzeitige Rückzahlungsstrafe daher exakt unter die Lupe nehmen und ggf. auch einen Rechtsanwalt mit der Überprüfung beauftragen. 2. Beispielsweise haben die vereinbarten außerplanmäßigen Tilgungen einen erheblichen Einfluss auf die Summe der vorzeitigen Rückzahlung, die jedoch nicht von allen Kreditinstituten auf freiwilliger Basis berücksichtigt wird. Beispielsweise sind Spezialtilgungen zinslose Nachzahlungen, die vor der Ermittlung des Zinsverlusts abzugsfähig sind.

Es ist unerheblich, ob der Kreditnehmer die außerplanmäßigen Tilgungen vornimmt. Schließlich ist die Einigung auf Sondertilgung auch aus diesem Grunde ein vernünftiger Ansatz, da sie die Summe der vorzeitigen Rückzahlung erheblich reduzieren kann.

Mehr zum Thema